Duurzame upgrade Herenhuis
Voor de duurzame renovatie van een Herenhuis in Velp gaat Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V. €50.000 financieren via crowdfunding. Investeerders ontvangen een rente van 11% (na 2 jaar) met een privé borgstelling als zekerheid.
| Type belegging | Lening |
| Hoofdsom | €50.000 |
| Zekerheden | borgstelling in privé |
| Looptijd | 24 maanden |
| Rente | 11% na 2 jaar |
| Deelneming | vanaf €250-€5.000 |
| Rating | C, gemiddeld |
Object
Rijkenvoorde Gelderland B.V. heeft in mei 2015 een prachtig herenhuis in Velp gekocht met plaats voor 8 studenten. Het pand is volledig verhuurd en de kamers worden één voor één gerenoveerd. Het studentenhuis wordt in 2016 uitgebreid met 3 grote kamers op de tweede verdieping. De verbouwing wordt aangegrepen om het dak te isoleren en 40 zonnepanelen te plaatsen waardoor het pand een duurzaam karakter krijgt. De kosten van deze werkzaamheden zijn begroot op €65.000. Na de uitbreiding is er plaats voor 4 ruime studentenkamers op de tweede verdieping. De extra kamers zorgen voor extra huurinkomsten per maand.
Het pand ligt 300 meter van het centrum van Velp en er is een Jumbo supermarkt op 100 meter. De Hogeschool Van Hall Larenstein ligt op 1 km en het centrum van Arnhem op 5 km afstand.
Markt
Studenten die in Velp wonen studeren aan de Van Hall Larenstein school, waar nu 7 opleidingen worden aangeboden. Een enkeling volgt een opleiding aan de HAN in Arnhem. Voor Velp geldt dat de vraag naar studentenkamers zal toenemen omdat de Van Hall Larenstein Hogeschool in Velp 2 extra opleidingen gaat aanbieden. Er zullen 400 extra studenten naar Velp komen. Hiervan zullen er 200 op zoek gaan naar een kamer.
De prijs van een kamer in Velp varieert van €300 per maand voor een kamer van 12 m2 tot €400 per maand voor een kamer van 32 m2. Na renovatie van de kamers zal de huur stijgen van gemiddeld €315/kamer/maand tot gemiddeld €390/kamer/maand.
Exploitatie
De taxateur heeft de waarde van het pand na verbouwing getaxeerd op €410.000. De uitbreiding van het studentenhuis met 3 kamers resulteer in een extra winst van €7.000 per jaar.
| huidige staat | na verbouwing | |
| Huur | €45.666 | €57.546 |
| Exploitatie | €5.480 | €6.906 |
| Rente | €10.787 | €13.462 |
| Kosten | €4.600 | €5.000 |
| Winst | €24.799 | €32.178 |
| Aflossing | €6.900 | €6.900 |
| Cash Flow | €17.899 | €25.278 |
Rating
Herfinanciering aan het einde van de 2-jaars periode moet komen uit verhoging van de bancaire lening. Dit lijkt reëel zodra de verbouwing klaar, volledig verhuurd is en de waarde van het pand €410.000 zal bedragen.
Het belangrijkste risico betreft de verhuur van de kamers. De huurprijzen na renovatie liggen aan de bovenkant van de markt. Door de uitbreiding van de hogeschool Van Hall Larenstein in Velp komen er 400 extra studenten naar Velp en zijn er in totaal 1725 leerlingen op school. Daarmee lijkt de vraag naar studenten kamers te gaan stijgen en zullen deze prijzen gerealiseerd kunnen worden.
De twee indirecte aandeelhouders van de Rijkenvoorde Gelderland Beheer BV geven een borgstelling af voor de lening. Het privé vermogen van de beide aandeelhouders bedraagt volgens de aangifte inkomstenbelasting 2014 ruim voldoende dekkingswaarde voor de borgstelling.
| ervaring | Rijkenvoorde bestaat nog geen jaar en heeft nog geen projecten afgerond. De achterliggende partijen hebben wel ruime ervaring met verhuur van woningen en studentenhuizen. Zij hebben bewezen meerdere studentenwoningen winstgevend te exploiteren. | 1 |
| solvabiliteit | Solvabiliteit bedraagt 8% en is berekend als: Eigen vermogen / Geïnvesteerd vermogen. Eigen vermogen van Rijkenvoorde bedraagt €52.973. Het geïnvesteerde vermogen bestaat uit €651.112. |
2 |
| winstgevendheid | Rentabiliteit over het eigen vermogen bedraagt 60% en is berekend als Winst €31.853 / Geïnvesteerde Vermogen €52.973 | 5 |
| dekkingswaarde | De lening is niet gedekt door de waarde van het vastgoed. Wel hebben de directeuren een borgstelling in privé afgegeven. | 0 |
| verhandelbaarheid | De vraag naar studentenkamers is groter dan het aanbod. Het pand is goed bereikbaar met auto, trein en bus. Het pand kan als woonhuis of als kantoor gebruikt worden. Er zijn voorzieningen (snackbar, supermarkt, scholen) in de buurt. | 5 |
| cashflow | Debt Service Cover Ratio (huur – exploitatiekosten)/(rente en aflossingen) is 164%. De huur (€ 57.546) – exploitatie kosten (€6.906) bedraagt € 50.640. De rente (€13.787) en aflossingen (€16.900) bedraagt €30.687. |
4 |
| risico’s | De leegstand van soortgelijke objecten in de regio is kleiner dan 15%. | 2 |
| totaal score | Rating C, gemiddeld | 19 |
Lees meer over de Bouwaandeel rating.
Initiatiefnemer
Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V. is de initiatiefnemer. In deze vennootschap wordt een beleggingsportefeuille opgebouwd. Beide personen achter RGB hebben ruime ervaring met de verhuur en beheer van woningen. HopiBon is een vennootschap waarin het beheer van huurwoningen plaatsvindt. Rijkenvoorde Institutum Holding is eigenaar van een woningportefeuille met een waarde van ruim €4.000.000 en genereert een huur van ruim €400.00 per jaar en een winst van ruim €200.000 per jaar. Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V. is een nieuwe vennootschap, opgericht in 2015. Er is nog geen volledig boekjaar afgerond. Wel zijn er door de accountant tussentijdse cijfers opgesteld per 1 november 2015.
| Rapportage EDR | score… | download |
Vraag & Antwoord
Hoeveel rendement ontvang ik over mijn investering?
De rente bedraagt 11% over 2 jaar. De effectieve rente bedraagt 5,36% per jaar.
Wordt er afgelost op de lening?
Nee, er zijn geen tussentijdse aflossingen of rente betalingen.
Wanneer ontvang ik mijn investering terug?
De looptijd van de lening is 24 maanden. Na 24 maanden ontvangen de investeerders het geïnvesteerde bedrag incl rente in één keer terug.
Wanneer ontvang ik de rente over mijn investering?
De rente over de investering wordt aan het einde van de looptijd in een keer uitgekeerd.
Ontvang ik rente over mijn investering gedurende de campagne?
Nee. Je ontvangt rente vanaf het moment dat de lening wordt uitgekeerd aan de initiatiefnemer. De lening wordt uitgekeerd zodra de campagne 100% is gefund.
Wat gebeurt er als de leningnemer failliet gaat?
Bouwaandeel zal dan namens alle investeerders optreden om de aflossing en rentebetalingen zeker te stellen.
Wat gebeurt er als het doelbedrag niet wordt gehaald?
Indien de initiatiefnemer niet het beoogde bedrag ophaalt binnen de gestelde termijn worden de gelden automatisch teruggestort op de rekeningen van de investeerders.
Kan ik anoniem investeren?
Bij Bouwaandeel hebben de investeerders de keuze om niet met hun naam op de campagne-pagina van het project te komen. De namen van investeerders worden wel aan de initiatiefnemer en Bouwaandeel bekend gemaakt.
Hoe zit het met belastingen?
De Belastingdienst heeft per 1-1-2012 alle fiscale voordelen voor investeringen in durfkapitaal stopgezet. Er zijn derhalve geen fiscale regelingen van toepassing.
Wat zijn de kosten van investeren in dit project?
Bouwaandeel brengt geen kosten in rekening bij investeerders.