Rating
Hoe werkt de Bouwaandeel-rating?
Bouwaandeel presenteert transparant de risico’s van alle projecten volgens een eigen rating systeem. Met de rating kunt u als investeerder de verschillende projecten met elkaar vergelijken en zelf bepalen welke risico’s u wilt lopen als u gaat investeren.
| rating | risico | punten | rendement |
| A | laag | 29-43 | 3,0-5,0% |
| B | gemiddeld laag | 23-28 | 4,0-6,0% |
| C | gemiddeld | 19-22 | 5,0-7,0% |
| D | gemiddeld hoog | 15-18 | 6,0-9,0% |
| E | hoog | 0-14 | 8,0-11,0% |
De classificatie geschiedt objectief door het team van Bouwaandeel en de Raad van Advies. Op verschillende onderdelen van de Bouwaandeel-rating worden punten afgegeven. De punten per onderdeel bij elkaar opgeteld resulteren in een totaal score met de rating A t/m E.
| onderdelen | punten |
| ervaring initiatiefnemer | 0-5 |
| solvabiliteit initiatiefnemer | 0-5 |
| winstgevendheid initiatiefnemer | 0-5 |
| dekkingswaarde vastgoed | 0-10 |
| verhandelbaarheid vastgoed | 0-7 |
| cash flow vastgoed | 0-5 |
| risico’s ontwikkelproject of beleggingsobject | 0-6 |
| totaal aantal punten | 0-43 |
Waar moet ik rekening mee houden?
De rating heeft als doel om risico’s van de verschillende projecten objectief te classificeren. Met de rating kunt u als investeerder de verschillende projecten met elkaar vergelijken en zelf bepalen welke risico’s u wilt lopen als u gaat investeren. De classificaties (A t/m E) kunnen echter nooit risico’s uitsluiten. Investeren gaat altijd gepaard met nemen van risico’s. Indien nodig laat u zelf professioneel adviseren voordat u gaat investeren. De rating is geen advies en er kunnen derhalve geen rechten aan worden ontleend.
Het team van Bouwaandeel en de Raad van Advies selecteren met zorg de projecten en brengen objectief de risico’s in kaart. Er zijn strikte voorwaarden waaraan projecten moeten voldoen om in aanmerking te komen om via Bouwaandeel financiering aan te trekken.
Elke vorm van investeren kent risico’s. Het kan zijn dat u minder terugkrijgt dan u heeft ingelegd. Wij adviseren u daarom slechts een verantwoord deel van uw vermogen te investeren in crowdfunding projecten en uw inleg te spreiden over meerdere projecten.
Hoe werkt de puntentelling per onderdeel?
Ervaring initiatiefnemer
Bouwaandeel onderzoekt het trackrecord van de initiatiefnemer. Komt de aard van het te financieren project overeen met het trackrecord dan zal dit een positieve waardering tot gevolg hebben. Naast het type project wordt de financiële staat van de projecten van het trackrecord onderzocht.
| punten | |
| initiatiefnemer is meer dan 2 jaar actief | 1 |
| initiatiefnemer is meer dan 5 jaar actief | 1 |
| initiatiefnemer heeft een soortgelijk project winstgevend afgesloten | 1 |
| initiatiefnemer heeft twee soortgelijke projecten winstgevend afgesloten | 1 |
| initiatiefnemer heeft meer dan twee soortgelijke projecten winstgevend afgesloten | 1 |
Solvabiliteit initiatiefnemer
De Solvabiliteit is de verhouding tussen het vreemd vermogen en het eigen vermogen van de initiatiefnemer en wordt berekend als: (Eigen Vermogen) / (Totaal Vermogen + Investeringen) * 100%
| punten | |
| < 5% | 1 |
| 5% – 10% | 2 |
| 11% – 20% | 3 |
| 21% – 30% | 4 |
| > 30% | 5 |
Winstgevendheid initiatiefnemer
Onder winstgevendheid, ook wel rentabiliteit genoemd, verstaat men de verhouding tussen winst en het vermogen. Om de continuïteit (van de onderneming) van de initiatiefnemer te garanderen moet de winst op de lange termijn voldoende groot zijn om de rente uitkeringen en aflossingen te voldoen. De rentabiliteit van het totale vermogen wordt als volgt berekend: (winst voor belasting / totaal vermogen) * 100%
| punten | |
| < 5% | 1 |
| 5% – 7,5% | 2 |
| 7,5% – 10% | 3 |
| 10% – 15% | 4 |
| > 15% | 5 |
Dekkingswaarde vastgoed
De dekkingswaarde van het object wordt vastgesteld aan de hand van het taxatierapport van een NRVT taxateur. De marktwaarde is daarbij uitgangspunt. De dekkingswaarde van de overige zekerheden wordt vastgesteld aan de hand van de verwachte verkoopopbrengst wanneer er geveild moet worden (executiewaarde). De totale dekkingswaarde wordt uitgedrukt als Loan to Value ratio (LtV). Indien de financiering verstrekt wordt op basis van een tweede hypothecaire inschrijving wordt de score met 2 punten verlaagd.
| punten | |
| LtV 81% – 85% | 2 |
| LtV 71% – 80% | 4 |
| LtV 61% – 70% | 6 |
| LtV 50% – 60% | 8 |
| LtV < 50% | 10 |
Verhandelbaarheid vastgoed
De verhandelbaarheid, ook wel courantheid genoemd, wordt bepaald door vraag en aanbod in de markt, door de locatie, door de bereikbaarheid en door de multi-functionaliteit van het object. Voor elk criterium kan een punt worden gescoord.
| punten | |
| De vraag is groter dan het aanbod | 3 |
| Het vastgoed is goed bereikbaar met openbaar vervoer | +1 |
| Het vastgoed kan ook andere functies herbergen | +1 |
| Het vastgoed kan in delen worden verhuurd of verkocht | +1 |
| Het vastgoed bevindt zich in het centrum van een grote stad (top 40) of er zijn veel voorzieningen in de nabije omgeving (restaurants, winkels en parken) | +1 |
Cash flow vastgoed
Cash flow of DSCR (Debt Service Corverage Ratio) genoemd, wordt uitgedrukt als de inkomsten gedeeld door de kosten. Onder inkomsten worden de verhuur en/of verkoop opbrengsten verstaan minus de exploitatielasten als verzekeringskosten, belastingen en onderhoudskosten. Onder kosten worden de uitgaven verstaan voor rente en aflossingen.
| punten | |
| DSCR 105% – 120% | 1 |
| DSCR 121% – 135% | 2 |
| DSCR 136% – 155% | 3 |
| DSCR 156% – 185% | 4 |
| DSCR > 185% | 5 |
Risico’s bij ontwikkelprojecten
Bij de start van ontwikkelprojecten zijn er onzekerheden. Zo moeten de juiste vergunningen verkregen worden en moeten de bouwkosten strak in de hand gehouden worden om binnen het budget te blijven. Daarnaast moeten huurders gevonden worden alsmede een koper die als eindbelegger gaan optreden.
| punten | |
| De vereiste vergunningen zijn afgegeven | 2 |
| De aannemingsovereenkomst is aanwezig | +1 |
| Het vastgoed is voldoende voor-verhuurd om financieringslasten te dragen | +1 |
| Het vastgoed is volledig voor-verhuurd | +1 |
| Het vastgoed is voor-verkocht aan een eindbelegger | +1 |
Risico’s bij beleggingsobjecten
Bij de aankoop en exploitatie van beleggingsobjecten zijn er onzekerheden. De belangrijkste risico’s zijn het verhuurrisico en het debiteurenrisico. Het verhuurrisico wordt beperkt als er veel vraag is naar de functie(s) van het object in de lokale markt. Het debiteurenrisico wordt beperkt als huurder kapitaalkrachtig is en aan zijn betalingsverplichting kan (blijven) voldoen.
| punten | |
| De leegstand van soortgelijke objecten in de regio is kleiner dan 15%. | 2 |
| Er is geen achterstallig onderhoud van het vastgoed. | +1 |
| De Solvabiliteit van de huurders is voldoende. | +1 |
| De looptijd van de huurcontracten is gemiddeld langer dan 2 jaar. | +1 |
| Het vastgoed is de afgelopen 5 jaren altijd voor meer dan 80% verhuurd geweest. | +1 |