Genieten in ambachtelijk Gildehof
Voor de aankoop en verbouw van winkels en horeca aan het Gildehof in het historische Doesburg gaat ondernemer Pols €300.000 financieren via crowdfunding. De investeerders ontvangen een rente van 6% en een eerste recht van hypotheek als zekerheid.
| Type belegging | Lening |
| Hoofdsom | €300.000 |
| Zekerheden | 1e recht van hypotheek |
| Looptijd | 60 maanden |
| Rente | 6% per jaar |
| Deelneming | vanaf €250-€5.000 |
| Rating | B, gemiddeld laag |
Object
Het Gildehof is een uniek en gezellig binnenhof met verschillende brocante winkels en musea naast de Mosterdfabriek in Doesburg. De beroemde Doesburgsche Mosterd wordt hier nog dagelijks gemaakt. Het vastgoed bestaat uit 9 winkels, 2 musea en een café. Een leegstaande vleugel aan het Gildehof wordt verbouwd tot café, zilvermuseum en drie nieuwe winkels. Op de binnenplaats van het hof komt een zonnig terras. Het plan zorgt voor meer gezelligheid en meer leven op het Gildehof. Dit zal leiden tot een hogere omzet voor de winkels en musea.
Markt
Doesburg is een historische Hanzestad gelegen aan de Oude IJssel in Gelderland. Het heeft een prachtig gerestaureerde oude binnenstad met vele musea en karakteristieke panden, waaronder een oude waag. Doesburg trekt elk jaar gemiddeld 400’000 toeristen. Een van de grote trekkers is de Doesburgse Mosterdfabriek en het Gildehof met 40’000 bezoekers per jaar. Doesburg heeft een goed aanbod aan horeca. De meeste restaurants zijn alleen ‘s avonds geopend. Het beschutte karakter van het Gildehof maakt het terras van het Gildecafé uniek.
De huurprijs van de winkels in het Gildehof (€100/m2) is beduidend lager dan de gemiddelde huurprijs elders in Doesburg (€180/m2). Bovendien zijn de winkels klein en daardoor aantrekkelijk voor startende ondernemers. Het aanbod van winkelruimte in dit segment is zeer beperkt in Doesburg.
Begroting en exploitatie
| Investeringen | |
| Aankoop | €420.000 |
| Verbouwing | €30.000 |
| Inventaris en voorraad café | €30.000 |
| Werkkapitaal | €5.000 |
| Totaal | €485.000 |
| Financiering | |
| Eigen vermogen | €45.000 |
| Achtergestelde lening verkoper | €140.000 |
| Lening Bouwaandeel | €300.000 |
| Totaal | €485.000 |
| Resultaten | 2016 | 2017 | 2018 |
| Verhuur winkels | €42.000 | €44.000 | €46.000 |
| Leegstand | €4.200 | €4.400 | €4.600 |
| Omzet café | €190.000 | €196.000 | €202.000 |
| Inkoop horeca | €61.000 | €63.000 | €65.000 |
| Bruto marge | €167.000 | €173.000 | €179.000 |
| Personeel | €33.000 | €34.000 | €35.000 |
| Huisvesting | €19.600 | €20.700 | €21.400 |
| Algemeen | €18.000 | €18.400 | €18.700 |
| Afschrijving | €9.500 | €9.500 | €9.500 |
| Rente | €26.900 | €26.100 | €25.300 |
| Netto winst | €60.300 | €63.400 | €66.800 |
Rating
De winkels worden voor een relatief laag bedrag verhuurd. De grote vraag naar deze kleinschalige winkels maakt de kans op leegstand erg klein. Uit de huuropbrengsten kunnen de rente en aflossingsverplichtingen ruimschoots worden voldaan. Het leningbedrag ten opzichte van de waarde van het object biedt voldoende dekking. De marktwaarde in de huidige staat is €392.000 en na verbouwing in verhuurde staat €486.000.
| ervaring | Ondernemer Pols heeft geen ervaring met het exploiteren van vastgoed. | 0 |
| solvabiliteit | 41% en is berekend als eigen vermogen €45.000+achtergestelde lening €140.000/geïnvesteerd vermogen €452.000 | 5 |
| winstgevendheid | 9,3% en is berekend als winst voor rente en belasting €41.911/geïnvesteerd vermogen €452.000 | 3 |
| dekkingswaarde | LtV na verbouwing 62% | 6 |
| verhandelbaarheid | De vraag is groter dan het aanbod. Het vastgoed is goed bereikbaar met openbaar vervoer. Het vastgoed kan ook andere functies herbergen. Het vastgoed kan in delen worden verhuurd of verkocht. | 6 |
| cashflow | Uit de huuropbrengsten kunnen de rente en aflossingsverplichtingen ruimschoots worden voldaan (ICR 350% en DSCR 248%) | 5 |
| risico’s | 3 | |
| totaal score | Rating B, gemiddeld laag | 28 |
Lees meer over de Bouwaandeel rating.
Initiatiefnemer
Ondernemer Pols exploiteert samen met zijn vrouw Iris al vele jaren een brocante winkel aan het Gildehof in Doesburg. Doordeweeks werkt hij in de bouw als toezichthouder asbestsanering. Samen met zijn dochter Eva gaat hij het voormalige restaurant verbouwen tot een karakteristiek café. Door zijn ervaring in de bouw kan hij veel werkzaamheden van de verbouw zelf uitvoeren. Eva heeft horeca ervaring en ziet het als een uitdaging om het Gildecafé in Doesburg op de kaart te zetten.
| Rapportage EDR | score | download |
Vraag & Antwoord
Hoeveel rendement ontvang ik over mijn investering?
De rente is 6% op jaarbasis.
Wordt er afgelost op de lening?
Ja. De initiatiefnemer lost met ingang van april 2016 per jaar 3% af op de lening. Je ontvangt dus maandelijks rente en aflossing over je investering.
Wanneer ontvang ik mijn investering terug?
De looptijd van de lening is 5 jaar. Gedurende de looptijd ontvang je rente en aflossing in maandelijkse betalingen. Na 5 jaar ontvang je het restant leningbedrag terug.
Wanneer ontvang ik de rente over mijn investering?
De rente over de investering zal per maand samen met de aflossing worden uitgekeerd naar de rekening van de investeerder.
Ontvang ik rente over mijn investering gedurende de 90 dagen van de campagne?
Nee. Je ontvangt rente vanaf het moment dat de lening wordt uitgekeerd aan de initiatiefnemer. De lening wordt uitgekeerd zodra de campagne 100% is gefund.
Wat betekent eerste recht van hypotheek als zekerheid op je investering?
De lening die je aan de initiatiefnemer verstrekt is gedekt door een eerste recht van hypotheek. Dit betekent dat ingeval de initiatiefnemer niet meer aan zijn verplichtingen voldoet Bouwaandeel de panden kan verkopen en dat alle investeerders samen het recht hebben op de opbrengst van het vastgoed.
Wat gebeurt er als de leningnemer failliet gaat?
Bouwaandeel zal dan namens alle investeerders optreden om de aflossing en rentebetalingen zeker te stellen. Er zal een plan worden opgesteld om de voortgang van de exploitatie van het vastgoed te waarborgen.
Wat gebeurt er als huur van café en winkels niet worden betaald door exploitant?
De initiatiefnemer, in dit geval verhuurder van de panden, is verantwoordelijk voor het innen van de huur. In het geval van in gebreke stelling kunnen huurcontracten worden ontbonden en nieuwe huurders worden aangetrokken.
Wat gebeurt er met de panden aan het Gildehof na afloop van de financiering?
Na 5 jaar loopt de financiering af en moet de initiatiefnemer de restant lening terugbetalen. De middelen daarvoor krijgt hij uit herfinanciering of verkoop van de panden. In het geval van herfinanciering kan Bouwaandeel een nieuwe campagne lanceren.
Wat gebeurt er als het doelbedrag niet wordt gehaald?
Indien de initiatiefnemer niet het beoogde bedrag ophaalt binnen de gestelde termijn worden de gelden automatisch teruggestort op de rekeningen van de investeerders.
Hoe zit het met belastingen?
De Belastingdienst heeft per 1-1-2012 alle fiscale voordelen voor investeringen in durfkapitaal stopgezet. Er zijn derhalve geen fiscale regelingen van toepassing.